Обзор последних изменений и тенденций законодательства в области долевого строительства

Продолжается процесс совершенствования законодательно-правовой базы в области долевого строительства. Основной лейтмотив текущих изменений и тенденций - усиление защиты прав дольщиков, путем ужесточения требований к застройщику.

Уставный капитал

Уже с июля этого года застройщик обязан оплатить в полном объеме уставный капитал, размер которого напрямую связан с площадью квадратных метров строящегося жилья. До тех пор пока капитал не будет оплачен в требуемом размере, застройщик не сможет привлекать средства дольщиков. В случае, если капитал является недостаточным, застройщик вправе привлечь поручителей.

Компенсационный фонд

Также с июля в качестве дополнительной гарантии для дольщиков введено требование законодателя о необходимости обязательных отчислений компаний-застройщиков в компенсационный фонд, размер которых зависит от стоимости договоров ДДУ.

Проектное строительство

С июля 2018 года вступят в силу требования закона о выделении каждого проекта строительства в отдельную компанию. С этого момента застройщики смогут получить разрешение только на работу в отношении одного объекта. Вести одновременно несколько проектов одним застройщиком будет запрещено. Данная мера позволит осуществлять эффективный адресный контроль за деятельностью застройщика. При этом, регистрация новых компаний под отдельные проекты юридически будет невозможной, поскольку законодатель устанавливает более жесткие требования к компании-застройщику, в том числе требования о том, что строительная компания для получения разрешения на строительство должна осуществлять строительную деятельность не менее трех лет и иметь не менее десяти тысяч квадратных метров, успешно введенных в эксплуатацию. Проведение экспертизы проектной документации становится необходимым и для объектов малоэтажной застройки. При этом на момент подачи проектной декларации в контролирующий орган, застройщик должен подтвердить перечисление на банковский счет не менее десяти процентов от стоимости проекта.

Финансовый контроль

Счета застройщика, генподрядчика и техзаказчика должны находиться только в одном банке. Компания-застройщик не должна иметь действующие займы, ссуды и кредиты. Исключение составляет только целевое кредитование на нужды строительства. Допускается наличие действующих обязательств застройщика в размере не более одного процента от стоимости строящегося объекта, а также осуществление расходов на рекламу, аренду, в фонд заработной платы, на услуги сервисного обслуживания и т д. в размере не превышающем десяти процентов от стоимости строительства. Кроме этого устанавливается запрет на совершение любых сделок, не имеющих отношения к строительству объекта. Также налагается запрет на госрегистрацию юрлиц, а также участие застройщика в уставном капитале коммерческих организаций и имуществе хозяйственных обществ и НКО.